Năm 2016 được giới đầu tư bình chọn là năm bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Số lượng các công trình cũng liên tục ngày càng tăng với hàng loạt chắc chắn lãi “khủng”, thậm chí lên đến 14%/năm. Giữa mê li trận “phần trăm” lôi cuốn, làm sao “lựa chọn được giá đúng” chẳng phải đơn giản…
“Giá nào mới đúng?”
Theo nhận định của phổ quát chuyên gia, bất động sản nghỉ dưỡng vietnam đang có chiều hướng phát triển giống thị trường vận động vốn khi nhìn vào mức chắc chắn lãi tối thiểu mà một vài chủ đầu tư đưa ra lên đến 12 – 14%. Ông Mauro Gasparrotti, Tổng giám đốc Công ti trả lời BĐS Alternaty cho rằng, cam đoan lợi nhuận tối đa của một vài dự án tại vietnam hiện cao so với thông lệ trên thế giới. Ngay cả các hoạt động mua bán đang nổi như Thái Lan và Indonesia, nhà đầu tư cũng chỉ cam đoan được 5-7%, ví như cao hơn thì cũng chỉ áp dụng đối với vài trường hợp khác lạ.
Với hoạt động mua bán đang “trỗi dậy” như Việt Nam (theo đánh giá của Tổng Cục Ngao du Thái Lan vừa mới đây) - triển vọng có thể lớn hơn nhưng các chuyên gia cũng cảnh báo cần cẩn trọng với mức cam đoan quá cao mà một số công trình đưa ra. Tầm thường các nơi nghỉ ngơi sẽ chịu lỗ trong 3 đến 5 năm đầu sau khai trương thành ra có thể bảo đảm lợi nhuận đủ trả theo cam đoan chia sẻ tối thiểu nói trên đúng hạn và đều đặn không hề đơn giản. Trong 5 năm vừa phải bù lỗ buôn bán, vừa phải trả 14% lãi lại thêm chi phí trả cho công ty quản lý nước ngoài… các “công trình tay ngang” để sinh tồn đã rất chật vật, rất khó khăn có hạ tầng để các đảm bảo hiệu suất đầu tư như đã hứa hẹn.
Chỉ những doanh nghiệp trường vốn, tiềm lực tài chính mạnh, có thương hiệu lâu năm, có tài năng tự điều hành và có sẵn nguồn khách hàng trong khoảng các đối tác lớn trong và ngoài nước mới có thể đảm bảo sự khả thi của cam kết.
Trong một hội thảo về BĐS gần đây, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng khuyên cho chủ đầu tư “chữ tín gắn với thương hiệu của chủ đầu tư công trình và tính giỏi của tổ chức quản lý khai thác dự án là những nhân tố cần thiết tạo nên thắng lợi trong công đoạn đầu cơ cũng như khai thác dự án bất động sản nghỉ ngơi."
Khi nào chắc chắn lợi nhuận khả thi?
Theo Tổ chức kinh doanh Giải đáp BĐS Savills Thủ đô, một khu nghỉ dưỡng vận hành với công suất bình quân trên 70%/năm thì mới có thể trả cho chủ đầu tư mức chắc chắn lợi nhuận tối thiểu 10% mỗi năm. Chỉ những đơn vị điều hành nghỉ ngơi nhiều năm kinh nghiệm, có chuỗi chuỗi hệ thống mới có thể đảm bảo được mức công suất này một cách liên tiếp.
Một yếu tố nữa mà các chuyên gia bản vấn cho các chủ đầu tư cần chú ý khi đầu tư bất động sản nghỉ ngơi, đó là các dự án có phải tốn chi tiêu thuê thương hiệu và điều hành trong khoảng các đối tác nước ngoài hay không. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới “miếng bánh” lợi nhuận sẽ chia với chủ đầu tư. Giả dụ chủ công trình không tự điều hành và kinh doanh được cơ sở vật chất nghỉ dưỡng mà phải thuê nhãn hàng và quản lý từ các cơ quan khách sạn nước ngoài như InterContinental, Marriott, Hilton, Sofitel, Accor…. phần lãi san sẻ với chủ đầu tư cũng sẽ bị cắt giảm đi đáng kể.
Đối với yếu tố này, chị Ngọc Lan - một nhà đầu tư bất động sản nhiều năm kinh nghiệm tiết lộ: "Đối với các dự án nhượng quyền nhãn hiệu và quản lý cho đối tác nước ngoài, mức chi trả cho các thương hiệu này đã lên đến gần 15% trong tổng doanh thu. Với chi tiêu cao tương tự thì sau đó lợi nhuận chia cho nhà đầu tư chẳng còn bao lăm. Bởi vậy, với những công trình này khi hết thời điểm“cam kết lãi” chủ đầu tư có thể sẽ “mắc kẹt” với của nả không có khả năng sinh lời”.
Nhìn biểu đồ tạo ra của hoạt động mua bán thời điểm qua cho thấy, đây là thời điểm "Thiên thời, địa lợi" của BĐS nghỉ ngơi. Thông báo của CBRE thông báo ngày 25/8 cách đây không lâu cũng công nhận thị trường nghỉ dưỡng vietnam đang “trỗi dậy” khỏe mạnh với triển vọng sinh lời cao. Dĩ nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh giấc táo lựa chọn nhân tố "Nhân hòa", hay nói cách khác là phải chọn lựa chủ đầu tư uy tín để “gửi tiến thưởng” thay vì xiêu vẹo lòng trước “hy vọng ảo” do các “tay ngang” ít kinh nghiệm thấy lợi nhảy đầm vào.
Xem thêm: váy ngủ lanh
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét